撰文：jk，Odaily 星球日报
在世界的另一端，一套「代币化公寓」在一天内售罄 2025 年 5 月 26 日，迪拜土地局（Dubai Land Department, DLD）联合房地产金融科技公司 Prypco 与区块链基础设施提供商 Ctrl Alt，正式推出中东首个房地产代币化平台 「Prypco Mint」，并在 XRP Ledger 链上成功实现首套真实世界资产（RWA）公寓的全部融资，用时仅为一天。该平台是阿联酋政府区块链战略的重要组成部分，目标到 2033 年将迪拜房地产市场中约 7% 的交易实现上链。届时，预计的总资产规模将达到 160 亿美元。
此前，大多数 RWA 房产项目要么停留在没有官方背书的独立项目层面，基本完全依赖单个公司的信用，而由于 Web3 行业沉淀时间不够长、用户对于项目的信用明显不足等因素，并没有所谓「全民皆知」的 RWA 的房地产项目。而这次，迪拜的操作或许能够补上这一空缺。
为什么是迪拜？
此前很多 RWA 项目并未出圈的另一原因，就是其代币化的房产并不是任何房产热点地区。而在全球的房地产行业中，迪拜是当之无愧的热点城市；这里火爆的房地产投资吸引了大量外资，在社交媒体上搜索「迪拜」，你大概率会看到后面自动补全了「房产」二字。
为什么迪拜会出名？很简单，升值的空间和极高的租售比。
近年来，迪拜房地产市场持续升温。根据世邦魏理仕（CBRE）的报告， 2024 年迪拜住宅价格平均上涨 18% ，而 2025 年第一季度的涨幅已达 20% 。同期，房产交易量也创下新高， 2025 年第一季度达到了 45, 474 笔，同比增长 22% 。这一增长趋势得益于迪拜政府推出的「黄金签证」政策，约等于买房送五年或者十年长居，吸引了大量高净值人群投资置业。此外，迪拜的地理位置优势、稳定的政治环境以及多元化的经济结构也为房地产市场的持续增长提供了坚实基础。
在投资回报方面，迪拜房地产市场表现出色。数据显示，迪拜的租售比约为 1: 132 ，高达 90% 的外国人口让租金回报率高达 8% 至 9% ，远高于上海等城市的 2% 至 3% 。这种高租金回报率使得投资者能够在较短时间内收回成本，通常在 10 至 12 年内实现投资回本。此外，阿联酋政府免征全部个人所得税和资本利得税，这一政策进一步提升了投资吸引力。
这并不是一则广告，而是过去十年中东房地产市场的真实情况。
当然，迪拜的市场在过去十年内实现了非常高的涨幅，因而年内也有不少论调声称今年或许是迪拜房地产市场的顶点，援引了如在建面积高、人口流入放缓等种种数据。但是，仅就过往数据来看，迪拜的房产投资确实十分火热。
那么一天售罄的到底是什么资产？
RWA 房地产的商业模式很简单：把一套房产的所有权代币化，代币的持有人持有部分房产所有权，而房产产生的升值收入和租金收入会对所有产权持有人按照币权分配。这样，持有人就算没有能够直接购买整套房产的能力，也可以将房地产纳入自己的投资组合，而且退出的流动性明显更好。
或许是为了饥饿营销，PrypcoMint 在开放首日仅仅拿出了一套公寓用以代币化。
这套完成融资的房地产代币化项目，位于迪拜核心区域商业湾（Business Bay），是由知名开发商 Damac 建设的住宅综合体 Prive by Damac 中的一套两居室单位。建筑面积约 130.88 平方米，户型为两室三卫。项目主打全湖景视野，配备酒店式服务设施。
第一套代币化的房产情况，来源：Prypco 官网
一天之内，这套房产在 Prypco Mint 完成 100% 融资，总价为 240 万迪拉姆（约合人民币 580 万），合计发行了 1, 308, 800 枚代币，共有 224 位投资者参与。或许是官方给早期投资者的福利，这一价格明显低于官方市场估值：根据迪拜土地局的估值，该单位市值为 289 万迪拉姆，平台实际购入价低出约 16.96% ，为投资者带来了相当于 20.42% 的未实现浮盈空间。
收益方面，该单位的预计年租金收入为 175, 000 迪拉姆，对应首年的净租金收益率为 5.17% 。结合资本升值预期，该公寓的年化总回报率被估算为最高可达 14.77% 。截至目前，已实现的净回报为 5.31% ，物业也已进入租赁流程中。
在官网上可以看到，投资者进入门槛最低可以达到 2000 迪拉姆（约合 4000 人民币），预估的 5 年后价值约为 3476.82 迪拉姆， 5 年综合收益达到 73.84% 。需要注意的是，这是官网提供的预估，并不代表真实的收益。
五年收入预估，来源：Prypco 官网
在交易费用方面，平台本身未收取任何代币化手续费，投资者只需要付官方费用。但这一点应该也只是早期投资者福利，日后应该很大可能不会延续。该单位的全部产权已通过 Ctrl Alt 的技术架构在 XRP Ledger 上完成上链，产权信息与迪拜土地局的政府数据库实现实时同步。
官网上各类报告一应俱全。来源：Prypco 官网
能买吗？利好 XRP 吗？
很遗憾，如果不是阿联酋居民的话，并不可以购买，而且现在仅仅这一套的出售也已经结束，但并不代表未来不会开放。
从合规角度来看，该代币化项目目前仅对阿联酋身份证持有者开放。也就是说，需要在迪拜工作 / 学习 / 或者因在阿联酋买房已经是黄金签证持有人才有资格，同时只接受迪拉姆付款，也就是说需要本地银行账户。监管体系由阿联酋中央银行、迪拜虚拟资产监管局（VARA）以及迪拜未来基金会共同组成。项目的金融合作方为 Zand Digital Bank。
迪拜市政府官方新闻发布，来源：迪拜市政府官网
严格意义上来说，这并不是你梦想中的 RWA 项目。理想中的 RWA 项目应该满足这么几点：
- 不同投资者可以投资于一套房产，按代币量明确所有权；
- 可以直接通过链上资产支付；
- 依靠代币价格追踪房价收益或跌幅；
- 依靠代币持有量按期获取租金分红；
- 并且可以随时售出全部或部分。
目前来看，PrypcoMint 的这次尝试仅仅完成了「一套房产通过代币明确了所有权，实现对于不同投资者的分销和分红」的 1、 3 和 4 这几点，但付款必须通过法币，退出机制也尚不清楚，非常类似于通过公司或者信托持有房产，并把公司股权或者信托所有权放在证券交易所买卖。
即便如此，这已经是 RWA 迈出的相当大的一步了。这套公寓是迪拜政府计划中首批实现资产上链的房地产项目，也是该市 160 亿美元代币化战略的一部分，这一市值来自官方预计：到 2033 年将迪拜房地产交易总额中约 7% 实现代币化。
所以，预计短期内 XRP 利好不会特别大，因为仅仅只是房产所有权信息和代币上链，并没有开启链上公售。但如果未来一旦开放，预计价值 160 亿美元的代币化房地产所产生的 gas 需求无疑会很高，现在可能会是价值捕获的低点。但这一切，还依赖等待该 RWA 平台持续不断的产出，而这或许会真正打造出一个由「更散的散户」所捧起的迪拜房地产新热潮。
P.S. 从另一个方向思考一下，这一操作...房产信息全部上链，购买价格真实透明，未来可能会开启链上资产公售和所有权代币的随时售出...这不就是当年去中心化金融所宣称的愿景，对于金融中间商的降维打击吗？这会不会代表未来迪拜房产中介行业的彻底没落？让我们走着瞧吧。
