在首尔公寓典租市场，续约合同与新房合同的保证金差距进一步拉大，随着租赁二法实施进入第五年，制度价格与市场价格分离的现象日益明显。
4日，新韩 Premier Pathfinder 专家委员梁志英对国土交通部实际交易价格公开系统中申报的、今年1月5日至4月30日期间首尔典租房实际交易数据共计7万4407件进行了全面分析，结果显示这一趋势在数据上也得到了证实。在此期间，首尔典租实际交易共3万8246件，其中新房合同1万7825件的中间保证金为5.85亿韩元。相反，续约合同1万9166件的中间保证金则为5.3亿韩元。新房合同比续约合同高出5500万韩元，比率上高出10.4%。续约合同受合同续约请求权与典租房上限制约束，涨幅被限制在一定水平，而新房合同则直接反映当时市场的供需状况，两者存在差异。
从各地区来看，价格差距在热门居住地或需求稳定的地区更为显著。按自治区划分的新房-续约中间保证金差额，瑞草区以2亿韩元差距最大，江东区和恩平区各为1亿韩元。其后依次是松坡区8800万韩元、东大门区7500万韩元、城北区6000万韩元、江南区和城东区各为5000万韩元。这表明，现有租户在制度保护下享有相对较低的涨幅，而新租户则需承受上涨的市场价格，这种双重结构正在向首尔全境扩散。
在个别园区，即使在同一园区、相同面积，价格差异也更为悬殊。以瑞草区盘浦洞盘浦Xi 85平方米为例，1月15日续约合同最低价为7亿7341万韩元，而3月13日新房合同最高价则达到19亿韩元，差距超过11亿韩元。在松坡区蚕室洞 Richens 124平方米，4月17日新房合同最高价为20亿5000万韩元，比1月12日续约合同最低价13亿6600万韩元高出6亿8400万韩元。这意味着，即使是同一公寓，根据合同形式和签约时间，实际感知价格也会大不相同。特别是学区、交通便利程度以及对新建房偏好强的园区，这种差异更有可能突出。
续约权使用率正在降低，这一点也预示着市场的下一个变化。典租续约权使用率从1月的45.5%降至4月的42.2%，单纯看典租，同期从57.1%降至50.6%，降幅更大。这被解读为，随着已经使用续约权或难以再受制度保护的承租人增加，市场正逐渐直接暴露于市场价格之下。梁委员特别指出，在2026年至2027年间，当新建园区的首个续约周期到来时，此前被抑制的价格差异可能会一次性反映出来，导致典租市场负担进一步加大。这一趋势未来可能会加剧首尔典租市场中因合同形式不同而产生的价格两极分化，并对承租人的实际居住成本负担产生不小的影响。
