日本，房地产虚拟资产支付监管正式启动……加强反洗钱措施

日本金融当局对房地产交易中加密货币使用增加的情况，正面提出了'洗钱'的担忧，并发布了包含行业合规事项的共同指南。这是因为，当房款以比特币（BTC）等虚拟资产结算时，由于其具有可立即进行跨境转账的特性，追踪可能会变得困难。

日本金融厅（FSA）于29日（当地时间）与国土交通省、警察厅、财务省共同向行业主要团体公开了关于'房地产交易中虚拟资产使用'的联合请求文件。当局表示，'虚拟资产可以瞬间跨境转移，因此极有可能被滥用作房地产交易的结算手段'，并要求加强控制以阻断洗钱和非法行为。

强化KYC·资金来源确认...要求发现异常交易时立即通报

核心在于将客户尽职调查（KYC）和资金来源确认从'形式程序'强化为实质控制。当局强调，根据'犯罪收益转移防止法'，处理涉及虚拟资产的房地产交易的企业必须严格履行交易方身份确认和资金来源（资金来源）验证。

此外，还要求企业如发现涉嫌无证经营或资金流动异常的情况，应迅速通报监管当局及调查机构。这被解读为，鉴于房地产市场的特性——单次交易金额巨大且关系人容易多层交织，一旦涉及虚拟资产，'异常迹象检测'实质上将成为第一道防线。

明确海外收款超3000万日元·非居民购置房产的报告义务

本次文件还具体列明了报告义务。根据《外汇及外贸法》，如果从海外收取超过3000万日元（约合4.4361亿韩元，按1美元=1478.70韩元汇率计算）的虚拟资产等，或发生具有向海外汇款性质的支付/收款，则可能需要提交'支付或支付收据报告'。

同时，当局再次确认，若非居民取得日本国内的房地产或其相关权利，则需要提交'日本国内房地产或其权利取得报告'。鉴于当局使用了'掌握现状'这一表述，可见其意图不仅是查处违规行为，更是要积累基于虚拟资产的房地产交易的规模与路径数据，并将其用于设计后续的额外监管。

兑换·中介可能属于'兑换业务'...纳入制度体系的进程也加速

当局特别指出，代客户将虚拟资产兑换为法定货币或进行中介的行为，可能属于'虚拟资产兑换业务'。也就是说，这是一个警告：如果房地产公司以便利结算为由，实质上执行了换汇或中介的角色，则违反注册义务的风险将增大，无证经营可能导致违法。

此举也与日本将虚拟资产纳入正规金融监管的大趋势相吻合。本月，日本修订了《金融商品交易法》（FIEA），提出了将虚拟资产归类为'金融商品'的方向，并正在推动对无证经营者的刑事处罚（3至10年有期徒刑）及罚款上限提升（300万日元→1000万日元）、以及明确禁止内幕交易等措施。鉴于政府在2026年税制改革框架中也提出了将虚拟资产收入课税从现行的最高55%累进税率，修改为接近股票那样的20%分离课税方案，因此，强化监管与完善制度将同步进行，房地产市场的'虚拟资产结算'预计也将被纳入更严密的监控体系。