比特币房贷：一个6.6万亿美元的新蓝海

多少美国人会用比特币「买房」，用比特币当作中介能「省」多少钱？

美国房地产经纪公司 Redfin 的首席经济学家 Daryl Fairweather 表示「由于时间充裕，又缺乏令人兴奋的消费方式，疫情期间许多人开始交易加密货币。其中一些投资化为泡影，但同时也使一部分人获得大量财富，或至少获得了足以支付房屋首付的水平。」

Security.org 2025 加密货币消费者报告，大约 28% 的美国成年人（约 6500 万人）持有加密货币，其中 Gen Z 以及千禧一代占比则奇高，皆有超过半数的人持有或曾经持有加密资产。而由于千禧一代和 Z 世代在美国房地产市场中占据的份额越来越大，加密资产作为一种购房支付方式也可能日益流行。

而 RedFin 在 2021 年曾做过一次科普调查，他们委托研究技术公司 Lucid 随机采取了 1500 位首次购房者的样本，其中「您是如何积累首付资金的？」这一问题的回答，最常见的是「用工资」（52%），而不太常见的「家人的现金捐赠」（12%）和「提前从退休基金中支取资金」（10%），值得注意的是「卖加密货币买房」的人群从 2019 年到 2021 年逐渐上升在 2021 年末达到了近 12%。而 4 年过去了，随着加密货币的普及，这个比例可能又进一步的提升了。

而至于能省多少钱，People』s Reserve 的创始人 CJK 在参加艾美奖提名的影视制片人 Terence Michael 在 6 月 25 日的推特 Space 上分享了一个小故事。他在 2017 年曾卖了 100 枚 BTC 买房，现在这个房子仅仅价值 50 万美元但卖掉的 BTC 已经值上千万美金。也因此这个契机他创办了 People’s Reserve，目的就是让更多人可以保留比特币，通过抵押来买房。

于是也衍生出了这样一个假设，你在 2017 年购买了价值 5 万美元的比特币。到 2025 年，它的价值将达到 50 万美元。与其出售你的比特币并缴纳 9 万美元的资本利得税，不如与一家加密货币抵押贷款机构合作，你承诺抵押 30 万美元的 BTC，您获得一笔 30 万美元的抵押贷款，利率为 9.25%。贷方将您的比特币存放在托管账户中你仍然拥有比特币，而你仅需支付一个每年 2.7 万美元（未来将更低）左右的利息，并省去了 9 万美元的税金，同时你还拥有 BTC 价格的上升趋势通道与抗通膨权利，尤其是在大美丽法案将美国债务上限提升至 5 万亿美元的情况下。

根据房地美提供的数据来看，当前美国 30 年期的抵押贷款年利率普遍在 7 % 左右浮动，而 15 年期的则在 6% 左右浮动。

像是 Milo Credit 这类已经运行一段时间的私人机构，现在能够提供 LTV50% 左右的年利率 9–10% 的比特币贷款业务，而像是 People』s Reserve 这类 BTC 生态原生贷款平台则能够将年利率降低至 3.5%（若 LTV 33%）。如果这么计算的话，按照 50 万美元 15 年期抵押贷款计算的话，每月节省能节省约 1000 美元，总体利息将少 19 万美元。

虽然并不是所有机构都会有如此之低的利率，但在当前政策法规下的推动，在这几个美国贷款的主力机构中可能会出现跟普遍资产类似的利率，用比特币贷款对当前的美国人来说无疑是更明智地选择。

推动 GSE 私有化进程的辅助工具

就在 FHFA 要求房利美和房地美将比特币等加密货币纳入抵押贷款评估体系的前一个月，美国总统特朗普在自己的社交媒体 Truth 上表示，「我正在推进将这些了不起的公司（指房地美、房利美）公开上市的工作，但我想明确指出，美国政府将继续保留其隐性担保，而我也将坚定不移地以总统身份对它们进行监管。」

开放比特币抵押贷款机制为 GSE 私有化提供了一种间接但重要的支持路径，它不仅可以为住房金融系统引入多元化的抵押品类型，还可能从风险转移、资本形成、监管重构和政治协调等多个维度，为房利美与房地美的去政府化改革创造空间。

首先，在信贷风险管理层面，比特币等加密资产的抵押贷款有望为 GSE 减轻「最后贷款人」角色的压力。长期以来，房利美与房地美承担着为大量非传统借款人提供融资保障的政策职责，包括缺乏足够信用记录或收入文件的群体。而开放比特币抵押贷款，将使这类「信用不可见」但「资产可见」的加密原生投资者有机会通过新机制进入房贷市场，从而缓解 GSE 在维持住房普惠性方面的独有负担。比特币作为一种去中心化、可验证、全球流动性强的资产，其抵押能力的制度化，等同于构建了一个「制度之外」的替代贷款池，为私有化后 GSE 的资产池留下更多结构优化的空间。

在资本结构方面，比特币抵押贷款机制还可能通过加密原生的资产证券化路径，为 GSE 私有化进程提供融资支持。当前 GSE 最大的阻碍之一是监管资本缺口高达 1800 亿美元，仅靠留存收益预计需要七年以上才能填补。若比特币抵押贷款能够形成规模化、可评级、可打包的抵押贷款支持证券（Crypto-MBS），不仅有望吸引新型的资本投资者，也可作为 GSE 资产支持证券的潜在「市场外补充物」。这类资产的存在，意味着 GSE 不必完全依赖国会资金或纳税人融资便可逐步实现资本独立，进而降低政府退出过程中的系统性摩擦。

与此同时，这一机制也在倒逼住房金融监管模型的更新。传统的 GSE 评估体系基于收入证明、债务收入比和 FICO 信用评分等现金流模型，而加密资产抵押贷款的广泛使用则强调资产能力、链上历史和加密钱包净值的评估标准。这种从「收入导向」到「资产导向」的风控逻辑转变，不仅有助于 GSE 在私有化后建立更灵活、市场化的信贷评估模型，也为后续新型抵押资产的整合奠定制度基础。如果监管机构能够容纳加密资产进入评估模型，那么 GSE 未来将有机会拓展业务边界，参与更广泛的金融资产承保，从而增强其市场化竞争能力。

更重要的是，在政治层面，比特币抵押贷款的推广有助于构建一种「技术替代论」的话语空间，为特朗普政府推进 GSE 私有化创造舆论缓冲。私有化历来面临来自民主党、住房权益组织及部分州政府的强烈阻力，他们担心去政府化将损害中低收入家庭的融资可获得性。而加密资产抵押机制的合法化则提供了另一个政策选项：即在政府退出直接担保的同时，市场可以通过技术、资产和风险共担机制提供替代性的融资支持。这一逻辑不仅有助于平衡舆论，还为政策制定者在削减政府负债与保持住房金融稳定之间提供了更灵活的谈判筹码。

因此，尽管比特币贷款机制本身并不构成 GSE 私有化的直接工具，但它的制度化建设无疑正在为私有化进程提供一个关键的「金融缓冲带」。它拓展了住房金融市场的抵押资产结构，释放了 GSE 的政策责任空间，提供了资本替代通道，并强化了市场对金融去中心化改革的接受意愿。在一个追求「更小政府」和「更强市场」的新政治周期中，加密资产的信贷功能正逐渐成为推动结构性住房金融改革的重要组成部分。

比特币能释放多少房贷「压力」？

截至目前，比特币总市值为约 2.1 万亿美元，约相当于美国住房抵押贷款市场的 17%。若允许全部比特币市值参与房贷抵押支持，那么 2.1 万亿美元 BTC 市场可支持 1.05 万亿美元的贷款本金（按 50% LTV），约占现有住房贷款存量的 8–9%，若仅取其 50% 可接受部分作为抵押，仍可支持 $5250 亿贷款本金，占比 4–5%。当然像是 ETF、部分上市公司或主权国家的持有并不容易参与，不过这些部分大概仅占当前总量的 10% 左右。

因此，比特币房贷若被制度化，不只对加密社区意味深远，也将向传统金融释放前所未有的资产转换力，在不摧毁现有金融体系的基础上，开辟一条能够释放 BTC 价值购买力的正循环路径。这意味着，如果政策全面落地，比特币贷款可能为住房市场提供数千亿美元级别的新增融资力量，这相当于现阶段加密抵押贷款市场的 100 倍以上。

《大而美法案》

如果 Bill Pulte 的喊话是在利好比特币房贷业务，那《大美丽法案》的正式签署生效则是「美国房地产行业」的一轮政策利好强心针。其中最为核心的一项，是将原先《减税与就业法案》中设置的 20% QBI（Qualified Business Income，合格商业收入）扣除比例将永久化上调至 23%，这一调整直接惠及大量通过有限合伙企业、S-corp 结构或 REITs 进行房地产投资的个人与法人，其有效边际税率将降至 28.49% 左右。

对于资产负债表上以租金收入为核心的地产企业而言，税后现金流将显著改善，资本结构进一步优化。而这项改革也间接降低了以比特币等资产持有主体通过设立实体购置房产的准入成本，为「链上资产 - 链下不动产」之间的桥接提供了更稳固的合规框架。

与此同时，《大美丽法案》恢复并延长了 100% 额外折旧机制，并将 Section 179 的即时扣除上限提升至 250 万美元，使房地产项目的前期资本开支得以更快速地计入税前扣减。这不仅鼓励新建物业、仓储设施与生产性资产的集中投入，也为房产开发商在利率不确定性加剧的背景下，构建出更稳健的现金流曲线。对于试图通过 DAO、LLC 或 SPV 模式使用比特币资产杠杆化购入房产的投资者或 RWA 项目方而言，折旧政策的恢复有效对冲了租赁回报滞后与资产变现周期长的问题，有利于将 BTC 等数字资产在房产项目中转化为更具流动性的底层收益权。

比特币 + 房地产，似乎特朗普在下一步大棋。

自由市场「抢滩登陆」的项目有哪些？

放贷机构

Milo Credit

Milo Credit 是位于美国佛罗里达州的金融科技公司，自 2022 年起推出美国首批以加密货币为抵押的住房贷款产品。其业务模式允许用户以比特币、以太坊或 USDC 等数字资产作为抵押，无需现金首付，即可获得房产价值最高 100% 的贷款额度。这种贷款结构不会触发资本利得税，也不设强制平仓机制，使借款人在保留加密资产上涨潜力的同时获得购房资金支持。

Milo 提供的贷款最高可达 500 万美元，期限最长 30 年，当前年利率大致在 9–10% 区间，且不收取提前还款的罚金。抵押资产的安全由第三方托管机构如 Coinbase、Gemini 和 BitGo 管理。截至 2025 年初，Milo 已累计发放超过 6,500 万美元的加密抵押住房贷款。

值得注意的是，之前这类贷款通常不符合美国联邦住房抵押贷款标准，无法被打包出售给房利美或房地美，因此资金成本较高，利率也相应偏高，而如果法案通过后，该体系有望进一步降低利率。此外，由于加密资产价格波动剧烈，Milo 仍采用一定程度的超额抵押的方式保障贷款安全性。

Ledn

Ledn 总部位于加拿大，以其「比特币支持贷款」（Bitcoin-Backed Loans）而闻名，成为全球首批探索链上资产借贷结构化产品的加密原生平台之一。Ledn 的核心产品允许用户以比特币作为抵押，获取法币（如美元或 USDC）贷款，LTV 通常为 50%，资金即时到账，最短贷款周期可按周计息。与 Milo 不同的是，Ledn 并不直接与房地产交易挂钩，而是作为一种短期流动性解决方案，满足用户在不出售比特币的前提下获得现金的需求。此外，Ledn 也提供比特币和 USDC 的储蓄账户及复利服务。该平台强调安全合规，抵押资产均托管在第三方机构中，并经过定期审计，尤其在加拿大和拉丁美洲市场具有一定的影响力。

Moon Mortgage

Moon Mortgage 是一家面向加密原生用户的贷款平台，专注于为 Web3 创业者、DAO 成员、以及没有传统信用记录的加密投资者提供「抵押比特币买房」的服务。Moon Mortgage 的旗舰产品允许用户用 BTC 或 ETH 作为抵押品申请传统结构的房屋贷款，而房产则作为二次抵押，解决了借款人资产与收入不对称的问题。该平台通过与美国合规贷款方和托管机构合作，为用户提供与传统房贷一样的利率结构与还款机制，同时通过自研评估模型替代 FICO 信用分，专注于评估用户的链上资产历史与风险承受能力。Moon Mortgage 的定位更加垂直化，服务于 crypto-native buyers，强调「无需卖币也能上车」的理念，是美国市场中为数不多公开面向链上身份人群的房贷项目之一。

People‘s Reserve

People』s Reserve 是由 CJK Konstantinos 创建的加密金融基础设施项目，致力于打造以比特币为核心的房贷与信用体系。该项目正在开发多种「比特币驱动」的金融产品，包括自偿还式抵押贷款（Self‑Repaying Mortgage）和以房屋净值换取比特币流动性的借贷工具（HEBLOC，即 Home Equity Bitcoin Line of Credit）。People』s Reserve 的核心设计理念是，在保障用户比特币所有权的前提下，释放其经济价值。这些产品不会将抵押的比特币用于再质押（即不 rehypothecate），并采用多重签名托管机制，以避免用户资产被中心化机构控制。同时，People』s Reserve 希望其贷款利率能与传统住房贷款相当，从而提升加密金融的主流可接受度。目前该平台仍处于产品开发阶段，尚未正式上线，但已开放官网通知订阅渠道，预计将于 7 月 4 日 推出首批测试服务。

基础设施

Beeline Title

Beeline Title 并不是加密贷款提供方，而是致力于为加密抵押贷款搭建产权登记与数字托管基础设施的区块链服务公司。该机构专注于将房产登记流程数字化，并与加密资产托管机制结合，从而实现全链上、无纸化的房屋权属登记与债权管理。据 AInvest 报道，Beeline Title 将于 2025 年 8 月正式上线其全国性服务平台，届时将协助完成首批以比特币为抵押的房地产贷款交易。Beeline 的出现意味着加密资产和不动产之间的连接正在逐步标准化和合规化，为未来大规模落地打下制度与技术基础。

在基础设施上微策略也做了相应的贡献，他们开发了一套 BTC 信用模型，Pulte 直接在社交媒体 X 上表达了对其的兴趣。

比特币能改变「老规则」吗？

从华尔街的百年券商到联邦住房金融监管机构，从特朗普的公开发声到房地产行业的资本结构重塑，以比特币为支点的金融秩序正在自上而下渗透，比特币的身份从「数字现金」到「电子黄金」到现在即将成为「信用媒介」，为传统金融提供了一种新的资本组织方式。而这「去中心化资产 + 联邦级信贷工具」的架构，冲击着抵押贷款的最深处设计逻辑。

未来，当房利美、房地美真正接纳比特币成为其承保模型的一部分时，或许一个新的金融范式与生态即将诞生，比特币所代表的不再只是财富储藏，更是一个可以撬动住房、税收、信贷乃至国家治理的新杠杆。

而比特币房贷的制度化也许会成为特朗普「大而美」时代下，最具象征性的「工具」。