无论是首尔市中心还是新城区，商铺空置率正在迅速上升，曾经被视为稳定收益型房地产的商铺市场已进入结构性低迷阶段。
具有代表性的例子是首尔江南区新沙洞的街路树街。在2010年代，这里还被誉为时尚、美妆和咖啡文化的中心，租金和售价曾急剧上涨，但如今，就连大路边上的核心位置也能轻易看到空置店铺。甚至出现了所谓“月租预付”的方式，即不收取保证金，只提前收取几个月的租金，可见寻找租户变得多么困难。首尔江东区遁村洞的奥林匹克公园福雷翁（Olympic Park Foreon）这样拥有1.2万户规模的超大型公寓园区商铺，情况也类似。尽管预期背后需求充足，但由于高租金和低迷的消费环境，在入住一年半后，空置店铺仍然不少。
这种变化不能仅用单纯的经济低迷来解释。线下商圈疲软在2016至2017年因“萨德”事件导致外国团体游客减少后，又经过新冠疫情而变得更加明显。随着非面对面消费成为常态，商铺的收益结构本身受到了动摇。据韩国国家数据平台统计，网络购物交易额从2019年的约136.6万亿韩元增长到去年的约275万亿韩元，六年间翻了一番以上。再加上2022年以来利率正式上调，背负贷款购买商铺的投资者同时面临了租赁收益减少和金融成本增加的双重压力。据韩国房地产院统计，去年中大中型商铺空置率同比增加13.8%，小型商铺增加8.1%，集合商铺增加10.4%。
市场冲击在拍卖统计数据中也得到了印证。据GGAuction统计，去年商业、办公设施的拍卖数量为7万92件，比前年的4万9060件增加了43%，而今年4月，月度数量达到8252件，创下历史最高纪录。首尔九老区九老洞某大型商铺的分割店铺，从鉴定价6.37亿韩元起，历经15次流拍，最终在本月初以2250万韩元成交，成交价率仅为3.5%。首尔中区乙支路某购物中心的一间商铺，鉴定价1200万韩元的物业也以130万韩元成交。这意味着，由于空置时间延长导致租赁收益中断，无法承受贷款偿还压力的物业正在大量涌入市场。
事态发展到如此地步，重建、再开发现场和政策当局也在改变应对方式。近期，在重建园区中，完全不建造商铺或将其规模最小化的趋势正在增加。江南区开浦住公5园区、大峙宇成1次、松坡区蚕室洞宇成4次等，正在推进向商铺合作社成员提供部分公寓而非商铺的方案。首尔市已于去年将重建、再开发项目中非居住设施的强制设置比例从总建筑面积的20%以上降低至10%以上，并允许在准居住区仅建造公寓而不设商铺。政府方面也在考虑缩减三期新城中商业用地的比重，并推动将公共用地内未售出的商业用地转换为住宅用地加以利用。国土交通部和韩国土地住宅公社（LH）表示，将收购或改造空置商铺、办公楼等非住宅设施，以提供2000户办公室酒店、宿舍形式的公共租赁住宅。
最终，商铺市场正被要求摆脱过去以低利率和线下消费扩张为前提的运营模式，进行重组。除了圣水洞、汉南洞、明洞等流动人口和旅游需求明显的地区外，仅靠单纯供应店铺已难以解决空置问题。未来，结合体验式消费、餐饮、文化内容的特色商圈打造，或是将需求疲软商业设施转换为居住设施的趋势，很可能会进一步加速。
