随着全租价格对房价的影响力日益增大，有国家研究机构提出建议，认为有必要调整在全租市场供应的贷款与担保规模。分析指出，全租已超越单纯的租赁价格，成为动摇买卖市场的连接枢纽。
国土研究院住宅与房地产研究中心朴镇百（音）副研究委员领导的研究团队，14日通过《国土问题报告：近期住宅租赁市场结构变化分析与政策启示》，发布了自1986年至2025年全国住宅租赁市场全租价格与买卖价格相互影响的分析结果。研究显示，买卖价格对全租价格的影响，在整个分析期内主要表现为1至3个月的短期时差。尤其是在1992年、1998年、2006年、2015年、2020年前后等房价大幅波动的时期，买卖价格上涨的冲击迅速传导至全租价格，随后又逐渐减弱，这一趋势反复出现。
相反，全租价格推动买卖价格的力量，越到近期越为显著。研究团队分析认为，全租价格上涨的影响主要是在3至9个月的中长期时差后反映在买卖市场中。对于全租价格上涨1个百分点的冲击，24个月累积的买卖价格反应自2000年以后转为正值，并在2010年代急剧扩大。2015至2019年间达到1.24个百分点的峰值，近期也维持在1个百分点左右的高位。朴副研究委员解释称，2010年之前全租对买卖市场几乎没有影响，但此后形成了全租价格上涨刺激房价的结构，并在2020年前后其影响力达到最强。
这一变化的背景被认为是全租市场的金融化。2008年全球金融危机期间，住宅买卖减少而全租需求增加，政府为稳定民生住房扩大了全租资金贷款。之后，在朴槿惠政府时期，随着《住宅租赁保护法》的修订，优先受偿权的对象范围扩大，银行的贷款业务也活跃起来。自2013年9月引入全租保证金返还担保制度后，基于担保的贷款迅速增加。研究团队认为，在这一过程中，全租市场从以现金交易为中心转变为依赖贷款和担保的结构，其结果导致全租价格与买卖价格相互推高的结构得以固化。不过，近期由于月租转换加快，分析显示2022年之后买卖价格对全租价格的影响有所减少。
研究团队将当前全租拉动买卖市场视为不良现象，并建议应逐步减少全租市场的流动性。具体方案包括：将目前适用于一套房持有者的全租资金贷款总负债本息偿还比率（DSR）监管，扩大到无房者；以及将承租人的全租保证金也反映在出租人的DSR计算中。其目的在于减少承租人的过度借贷，同时管理房东实质上利用承租人保证金来扩大杠杆（通过借款扩大投资）的结构。据韩国房地产院数据，截至今年5月第一周，全国公寓全租价格累计上涨率为1.56%，比买卖价格上涨率（0.98%）高出0.58个百分点。这一趋势未来也可能根据全租房源短缺情况及金融监管方向，对整个住宅市场的价格走向产生不小的影响。
